房源照片要求詳解:MLS、Zillow 與 Airbnb

一位經紀人下午 4 點結束看屋,把二十多張照片上傳到 MLS,然後下班回家。隔天早上,房源上線了,也同步到了 Zillow,可客廳那張照片看起來不對勁。原圖裡能看到花園的窗戶,現在成了一個模糊的白色矩形。沙發後面的暗角成了一團黑影。沒有任何照片被拒絕。每一張都通過了平台的要求。只是在買家實際看到的尺寸下,它們不好看。

「被接受」和「好看」之間的這段差距,就是這篇文章的主題。下面整理 MLS、Zillow、Airbnb 各自公開的房源照片要求、上傳後平台對照片做的處理,以及照片不達標時的補救方法。先說明一點:平台規則會變化,MLS 的規則各地不同。下面的數字請當作目前公開的基準口徑,重要房源上架前務必核對官方頁面。另外,MLS 和 Zillow 主要是北美市場的平台,Airbnb 是全球平台。繁體中文市場的房產平台各有自己的規則,在本地平台發布房源時請以各網站的官方說明為準。

Zillow 公開的要求

Zillow 自己的照片上傳說明頁面給出了具體數字。支援的格式是 JPG、GIF、PNG 和 TIF。檔案大小必須小於 50 MB,且 Zillow 建議控制在 10 MB 左右以獲得最佳品質。尺寸至少為 330 x 220 像素,並建議 1536 x 1152 以獲得最佳品質。

由此可以得出兩點。第一,最低值是技術底線,不是品質目標。330 像素的照片能上傳也能顯示,但在 Zillow 放大展示的任何位置都會發虛。第二,Zillow 會對你上傳的圖片重新編碼,所以與其發一張巨大的檔案,不如發一張乾淨、曝光正確的檔案。

Airbnb 公開的要求

Airbnb 的房東指南同樣具體。照片至少 1024 x 683 像素,官方說法是拿不準時照片越大越好。Airbnb 還建議拍橫構圖,因為搜尋結果裡房源照片會被裁成接近正方形,直式構圖的照片上下都會被裁掉。

張數方面,Airbnb 沒有公布住宅房源的最低照片數量。第三方房東指南普遍回報每個房源約有 100 張的上限,並建議照片覆蓋客人會用到的每一個空間。Airbnb 的房東資料也不建議在照片上添加浮水印或文字疊加。如果你在經營民宿,這一點要注意:攝影師為作品集蓋的 logo 浮水印,不該出現在上架用的照片上。

MLS 規則各地不同,要讀你本地的

並不存在一個統一的 MLS。僅北美就有數百個區域性的 MLS 組織,各自發布自己的照片規則。把幾份規則文件放在一起讀,能看出共同的主線,但數字各不相同。

大多數房源類型要求必須有主圖,很多 MLS 要求主圖是正面外觀。帶有「在售」標牌、仲介公司 logo、浮水印、聯絡方式或人物的照片通常被禁止。檔案大小上限常落在 10 到 15 MB 區間,尺寸上限通常在長邊 2000 到 3000 像素的範圍,允許的照片張數差異很大,從 25 張左右到 50 張以上都有。虛擬軟裝和數位處理過的圖片越來越多地被要求加披露標註,這個趨勢還在加速。

不要把你在網上看到的任何數字,包括上面這些,當作你所在 MLS 的規則。打開你本地 MLS 的規則文件,讀照片那一節。通常只有一頁,而實際執行的是那個版本。

所有平台共有的一條要求

這篇文章裡的每個平台都會重新壓縮你的照片。你上傳的檔案會被針對縮圖、搜尋卡片和全螢幕相簿分別縮放和重新編碼。這不是平台的缺陷,而是它們快速分發海量圖片的方式。但這意味著買家看到的照片,比你上傳的版本多了一代損耗。

務實的應對是準備一張有富餘量的原圖。一張長邊在 2000 到 3000 像素、大小幾 MB 的 sRGB JPEG,能滿足三個平台公開的全部口徑。如果你的原圖比這個小,只能在上傳之前修,因為沒有平台會替你補解析度。

達標還不夠的原因

壓縮會放大曝光問題。原圖裡輕微過曝的窗戶,重新編碼後變成一塊毫無內容的白色區塊。本來還留有一點細節的暗角會徹底變黑,因為編碼器把位元花在了畫面中明亮的部分。

買家是在快速滑動中以縮圖形式遇到你的房源的。光線均衡、窗外景觀可見、陰影可讀的照片,比平淡或昏暗的照片更容易贏得點擊。這是對點擊率的影響,不是成交的保證。價格和地段仍然是主力。但照片是房源中你完全能控制的部分,而曝光問題是可以在事後修復的。關於拍攝側的內容,我們的房地產 HDR 實用指南解釋了窗戶為什麼會過曝,以及攝影師如何用包圍曝光應對。

照片不達標時的兩條補救

如果問題出在解析度,用圖片超解析處理照片。它把照片重建成更高的解析度,能把舊存檔照片和裁切過狠的局部圖提升到房源平台期望的水準。

如果問題出在曝光,也就是窗戶過曝、房間昏暗,或者同一幀裡兩者兼有,用 Free HDR Photo Enhancer 把照片轉換為 HDR。HDR 增強重建單張照片的動態範圍:窗外的景觀回來了,陰影區域恢復了紋理,構圖和房間內容保持不變。每張照片處理約 30 到 60 秒。無需安裝,圖像在伺服器上處理。

兩個問題都有的照片,先做 HDR,再做超解析。HDR 在原始細節還在的時候恢復光線資訊。先超解析,只會把過曝的窗戶烙進一張更大的檔案裡。兩個工具都可以透過每日簽到送的積分免費使用,如果因我方原因生成失敗,積分會自動退款。

發布前的自檢清單

上傳前,讓每張房源照片過一遍這份清單:

• 尺寸:長邊至少 2000 像素,三個平台都有富餘
• 窗戶:把照片縮到縮圖大小,還能看到窗外嗎?
• 暗角:房間裡有沒有哪個區域看起來像一團黑?
• 垂直與水平:門框是否端正,地平線是否水平,沒有傾斜?
• 乾淨的畫面:圖片裡沒有烙進浮水印、logo、聯絡方式或標牌?
• 格式:sRGB JPEG,每張幾 MB
• 張數與排序:正面外觀放第一張(很多 MLS 強制要求),然後是廚房和主客廳,再覆蓋其餘每個房間
• 規則:本月核對過你本地 MLS 的規則文件和各平台的最新說明頁面

先修撐起這個房源的五張照片:正面外觀、廚房、主客廳、主臥,以及最好的景觀。修完這五張再處理其餘。如果你用手機拍攝,我們的手機智慧 HDR 拍房源照片指南講了如何在拍攝環節就把更多事情做對,讓上面的補救成為例外,而不是日常。